Primero, define quién es "moroso"
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (en adelante, "la Ley") es clara: es moroso el condómino o poseedor que no ha pagado dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo que fijó la Asamblea General (artículos 2 y 34). Un solo mes de retraso en cuota ordinaria todavía no te da todas las herramientas legales. Úsalo para actuar pronto, pero con tacto.
Qué consecuencias prevé la Ley
Al llegar a la morosidad, la Ley contempla estas consecuencias:
- Suspensión del voto. El moroso conserva voz, pero pierde el voto en la Asamblea, salvo en las asambleas que modifiquen la escritura, extingan el régimen o afecten el dominio del inmueble (art. 34). Además, no cuenta para el quórum, no puede ser administrador ni integrar el Comité de Vigilancia (art. 34) y no tiene derecho a convocar asambleas (art. 32, fracc. III).
- Intereses moratorios. Se aplican al tipo legal que fije la Asamblea o el Reglamento Interno, tratando cada cuota por separado, y no pueden exceder el 9% anual (arts. 33, fracc. V, y 59).
- Multa de la PROSOC. Por incumplimiento en el pago, la Procuraduría Social puede sancionar con 10 a 100 veces la UMA (art. 87, fracc. IV).
- Restricción de servicios. La Asamblea puede resolver restringir servicios como electricidad o gas cuando se paguen con las cuotas ordinarias. El agua potable no se puede restringir (art. 33, fracc. XII).
- La deuda sigue a la unidad. Si se vende el departamento, el nuevo dueño adquiere la unidad con la carga de los adeudos (art. 28), por eso es clave la constancia de no adeudo (arts. 43, fracc. XXV, y 60).
Dos reglas más que ayudan a ser justos: las cuotas no se compensan con otras deudas ni admiten excepciones personales (art. 56), y quien acredite insolvencia puede, si la Asamblea lo acuerda, cubrirlas con trabajo a favor del condominio.
Un orden que funciona: de lo amable a lo formal
No te presentamos una estadística de éxito porque no tenemos una fuente que citar. Lo que sí podemos darte es un orden de pasos que respeta lo que exige la Ley y cuida la relación entre vecinos.
1. Que todos vean el estado de cuenta cada mes. El administrador debe entregar a cada condómino un estado de cuenta mensual con el visto bueno del Comité de Vigilancia, con ingresos, egresos, cuotas pendientes y relación de morosos (art. 43, fracc. XII). La Ley reserva los datos personales, así que no pegues nombres en áreas comunes: usa el número de unidad o informa solo al Comité.
2. Recordatorio cordial y por escrito. Un mensaje claro con monto, fecha y forma de pago. Muchos retrasos son olvidos o falta de claridad en los datos de depósito.
3. Conversación y propuesta de convenio. Si hay un problema real, ofrece un plan de pagos por escrito. Un convenio firmado ordena la deuda y deja evidencia.
4. Notificación formal y mediación interna. Antes de ir a la PROSOC, el administrador debe acreditar que agotó un procedimiento interno previo de mediación-conciliación: requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio (art. 59, último párrafo). Guarda cada comprobante.
5. Aviso para suspender el voto. El Reglamento pide notificar al moroso con 7 días naturales de anticipación a la Asamblea y entregar a la PROSOC el padrón de morosos 3 días hábiles antes (Reglamento, art. 10).
6. Vía legal. Con dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes, el estado de liquidación de adeudos, intereses y pena convencional trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, si lo firman el administrador y el presidente del Comité de Vigilancia y se acompaña de los recibos y de copia certificada del acta o del Reglamento Interno (certificada por notario o por la PROSOC) (art. 59). También puedes acudir a la PROSOC por conciliación, arbitraje o procedimiento de sanciones (art. 63).
Prácticas que ayudan a prevenir la mora
- Cuotas claras y aprobadas en Asamblea, con fecha límite y medios de pago sencillos.
- Beneficios por cumplimiento. La Asamblea puede otorgar beneficios a quien esté al corriente (art. 33, fracc. XIV), como un descuento por pago puntual.
- Constancias de no adeudo en 5 días hábiles, para que ninguna venta se detenga por falta de papeles (art. 43, fracc. XXV).
- Trato parejo. Aplica las mismas reglas a todos, incluidos miembros del Comité.
- Registro ordenado. Recibos, estados de cuenta y actas en un solo archivo, porque son la base de cualquier cobro legal.
Checklist rápido
- Las cuotas, fecha límite e intereses constan en acta o Reglamento Interno.
- Estado de cuenta mensual entregado y con constancia de recibido.
- Recordatorio escrito enviado al llegar la primera cuota vencida.
- Propuesta de convenio ofrecida y documentada.
- Bitácora de mediación interna al día antes de acudir a la PROSOC.
- Padrón de morosos actualizado para la próxima Asamblea.
- Copia certificada del acta que fija las cuotas, lista para un juicio.
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Fuentes
- Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, texto vigente con última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la CDMX el 4 de agosto de 2023 (arts. 2, 28, 32, 33, 34, 43, 56, 59, 60, 63 y 87). Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX: https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/leyes/LEY_DE_PROPIEDAD_EN_CONDOMINIO_DE_INMUEBLES_PARA_EL_DF_4.pdf
- Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, publicado el 14 de junio de 2011 (art. 10). Gobierno de la CDMX.
- Unidad de Medida y Actualización 2026, INEGI: https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2026/uma/uma2026.pdf
Fecha de revisión: 16 de octubre de 2026.
Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.
