Fondo de reserva del condominio: cuánto, para qué y cómo

Qué es y en qué se diferencia de la cuota de mantenimiento

La cuota de mantenimiento paga el gasto del día a día: vigilancia, limpieza, luz de áreas comunes, honorarios. El fondo de reserva es otra bolsa, con otro destino.

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (en adelante, "la Ley") lo define así: el fondo de reserva se constituye para cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinaria y mano de obra con que deba contar el condominio, además de obras y mantenimiento (art. 55, fracc. II). Dicho en cristiano: es el dinero que evita que una reparación grande te tome por sorpresa.

Ambos fondos se pagan juntos en la cuota ordinaria, que la Ley define como la cantidad acordada por la Asamblea General para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios no individualizados de uso común (art. 2). Cada condómino aporta en proporción al porcentaje de indiviso de su unidad (art. 55, fracc. II).

¿Cuánto se debe cobrar?

Aquí va una aclaración importante: la Ley no fija un porcentaje ni un monto mínimo. No existe una cifra legal del tipo "10% de la cuota". Lo que sí dice es quién decide:

• La Asamblea General establece las cuotas (art. 55, proemio).
• El Reglamento Interno debe incluir el monto y la periodicidad del cobro del fondo de reserva y el procedimiento para cobrarlo (art. 53, fracc. II, III y XV).

Como la ley no da una cifra, conviene calcularla con método en lugar de adivinar. Una forma práctica:

1. Haz una lista de lo que el edificio tendrá que reemplazar o rehacer: bombas, hidroneumático, impermeabilización, pintura de fachada, elevador, portones, cisternas, tinacos.
2. Anota para cada uno cuánto cuesta aproximadamente y cada cuántos años se renueva (pide cotizaciones; no las supongas).
3. Divide el costo entre los años de vida útil y suma todo: eso es lo que el edificio "consume" de reserva cada año.
4. Divide entre 12 meses y reparte según el indiviso de cada unidad.

Ejemplo ilustrativo, con cifras supuestas: si una impermeabilización cuesta $240,000 y dura 8 años, hay que apartar $30,000 al año ($2,500 al mes) solo por ese concepto. Súmale las demás obras y tendrás la cuota de reserva que necesita tu edificio.

La Asamblea puede ajustar el monto cada año al aprobar el presupuesto; aquí te explicamos cómo armar el presupuesto anual de un condominio.

Cuándo se usa (y cuándo no)

Usa el fondo de reserva para obras, mantenimiento mayor y adquisición de equipo. No es para cubrir el faltante del gasto corriente mensual. Si el fondo de mantenimiento no alcanza para un gasto corriente extraordinario, o si el fondo de reserva no alcanza para una compra u obra mayor, la Ley prevé una cuota extraordinaria aprobada por la Asamblea (art. 55, fracc. III); si quieres saber cómo se convoca y se vota, lee asamblea de condóminos: convocatoria, quórum y votación. Un fondo de reserva sano reduce la necesidad de pedirlas.

Tampoco conviene "prestar" dinero de la reserva al gasto diario sin acuerdo de la Asamblea: el administrador hace los gastos con cargo al fondo que corresponda (art. 43, fracc. X) y debe rendir cuentas de ellos.

Cómo se maneja el dinero

• Los recursos forman parte de los fondos, estén en efectivo, en cuentas bancarias o en otro tipo de bienes (art. 56, último párrafo).
• Puede invertirse, pero solo por acuerdo de la Asamblea General, en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo y conservando la liquidez necesaria para las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversión lo autoriza la Asamblea, que también determina cada año qué porcentaje de los rendimientos se aplica a cada fondo (art. 57).
• La Asamblea discute la inversión de los fondos (art. 33, fracc. XV) y el Comité de Vigilancia constata y supervisa que se haga (art. 49, fracc. VII).

Cómo revisar que el fondo esté bien cuidado

El administrador debe entregar cada mes a cada condómino un estado de cuenta con el visto bueno del Comité de Vigilancia. Entre otras cosas, debe mostrar ingresos y egresos del mes anterior, el saldo de las cuentas bancarias y de las inversiones con mención de intereses, las cuotas por pagar a proveedores y la relación de morosos (art. 43, fracc. XII). Además, cualquier condómino puede pedir información sobre el estado que guardan los fondos de mantenimiento, administración y de reserva (art. 16, fracc. V).

El Comité de Vigilancia, por su parte, verifica y dictamina los estados de cuenta, señalando omisiones, errores o irregularidades (art. 49, fracc. VI).

Checklist para tu próxima revisión:

• ¿El Reglamento Interno o un acuerdo de asamblea fija el monto y la periodicidad de la cuota de reserva?
• ¿El estado de cuenta muestra por separado el saldo del fondo de reserva?
• ¿Coincide el saldo con el estado de cuenta bancario?
• ¿Hay una lista de obras previstas, con costo estimado y fecha tentativa?
• ¿La Asamblea autorizó cualquier inversión y se informa el rendimiento?
• ¿Los gastos grandes tienen cotizaciones y quedaron aprobados por quien corresponde?

Qué pasa si alguien no paga

La reserva solo funciona si todos aportan (si hay morosos, revisa cómo recuperar la cartera vencida):

• Quien deja de pagar dos o más cuotas de los fondos de mantenimiento y administración o de reserva es considerado moroso y pierde el derecho a voto, aunque conserva la voz (art. 34, fracc. I).
• La falta de pago oportuno de las cuotas, incluidas las del fondo de reserva, puede sancionarse con multa de 10 a 100 veces la Unidad de Medida y Actualización vigente (art. 87, fracc. IV).
• Los adeudos de cuotas, extraordinarias y fondo de reserva se heredan con la unidad: quien compra adquiere el departamento con esa carga (art. 28). Por eso el vendedor debe entregar una constancia de no adeudo expedida por el administrador (art. 60).

Cómo te podemos ayudar

En SOI Hogar administramos condominios en la CDMX desde 2021. Si tu edificio quiere calcular su fondo de reserva o ordenar su estado de cuenta, escríbenos. Sin compromiso.

Fuentes

• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, texto vigente con última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la CDMX el 4 de agosto de 2023 (arts. 2, 16, 28, 33, 34, 43, 49, 53, 55, 56, 57, 60 y 87). Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX: https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/leyes/LEY_DE_PROPIEDAD_EN_CONDOMINIO_DE_INMUEBLES_PARA_EL_DF_4.pdf

Fecha de revisión: 5 de noviembre de 2026.

Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.