Comité de vigilancia: qué hace y cómo ejercerlo

Qué dice la ley

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (en adelante, "la Ley") establece que los condominios deben contar con un Comité de Vigilancia integrado por dos y hasta cinco condóminos, según el número de unidades privativas. Se designan un presidente y de uno a cuatro vocales, que actúan de manera colegiada y deciden por mayoría simple. Una minoría que represente al menos el 20 % de los condóminos tiene derecho a designar a uno de los vocales (art. 47).

Sobre su nombramiento:

• Lo nombra y lo puede remover la Asamblea General (art. 33, fracc. VI).
• Dura un año, o hasta que la Asamblea lo remueva, y el cargo es honorífico, es decir, sin pago (art. 48).
• Solo dos de sus miembros pueden reelegirse, y por un período consecutivo (art. 48).

Qué funciones tiene

El art. 49 de la Ley enumera sus funciones. En lenguaje llano:

• Vigilar el cumplimiento: cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea y supervisar que haga su trabajo (fracc. I y III).
• Revisar la documentación: tiene acceso a documentos, comprobantes, contabilidad, libros de actas y estados de cuenta, y debe revisarlos periódicamente; el administrador debe darle acceso (fracc. II).
• Dictaminar los estados de cuenta que el administrador rinde ante la Asamblea, señalando omisiones, errores o irregularidades (fracc. VI). Si quieres ver cómo se lee uno, mira cómo leer el estado de cuenta de tu condominio.
• Supervisar los fondos: constatar y supervisar la inversión de los fondos (fracc. VII), tema que explicamos en fondo de reserva: cuánto, para qué y cómo manejarlo.
• Contratar al administrador profesional, y darle por terminado el servicio, cuando la Asamblea decide contratar uno (arts. 41 y 49, fracc. IV).
• Dar su conformidad a obras necesarias para mantener el condominio en buen estado (fracc. V, en relación con el art. 26, fracc. I).
• Informar a la Asamblea sus observaciones y, si encuentra omisión, error o irregularidad en perjuicio del condominio, hacerlo del conocimiento de la Procuraduría o autoridad competente (fracc. VIII).
• Convocar a Asamblea cuando el administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes a un requerimiento por escrito (fracc. X y art. 32, fracc. III, inciso b).
• Pedir que asista un representante de la Procuraduría o un notario cuando lo considere necesario (fracc. XI).

Además, el art. 43, fracc. XIII, dice que si el administrador no convoca a la Asamblea con siete días de anticipación al vencimiento de su contrato, el Comité convoca para que se informe su desempeño y se nombre o renueve a la administración. Aquí explicamos cómo se convoca y se vota en una asamblea.

Vigila, no administra

La Ley reparte los papeles: administrar (cobrar cuotas, contratar proveedores, llevar la contabilidad, entre otras tareas) es del administrador (art. 43). El Comité verifica, supervisa y dictamina. Dicho de otro modo, el comité es el contrapeso, y por eso funciona mejor cuando se mantiene separado de la operación diaria. Esta lectura es una interpretación de cómo se distribuyen las funciones, no una prohibición expresa de la Ley.

La responsabilidad que sí tiene

Ser parte del comité no es solo un título. El art. 49, fracc. XIII, prevé que sus miembros responden en forma solidaria entre ellos y subsidiaria respecto del administrador por los daños y perjuicios que sufran los condóminos a causa de omisiones, errores o irregularidades del administrador que conocieron y no notificaron oportunamente a la Asamblea.

Lo práctico: si el comité detecta algo, que quede por escrito y que se informe a la Asamblea a tiempo.

Cómo revisar al administrador en cinco pasos

La Ley dice qué debe hacer el comité, no cómo organizarse. Esta es una propuesta práctica (recomendación de práctica, no mandato legal):

1. Fija una revisión mensual. Reúnanse cada mes, antes del visto bueno del estado de cuenta (el administrador debe entregarlo mensualmente con el visto bueno del comité, art. 43, fracc. XII).
2. Pide los documentos. Comprobantes, estados de cuenta bancarios, contratos con proveedores y libro de actas. La Ley obliga al administrador a darles acceso (art. 49, fracc. II).
3. Compara contra lo aprobado. Revisen los gastos contra el presupuesto que aprobó la Asamblea. Si necesitan repasarlo, aquí está cómo armar el presupuesto anual.
4. Revisa la cobranza. Una cartera morosa que crece sin acciones de cobro es una señal para atender. Mira cómo recuperar la cartera vencida.
5. Deja constancia y reporta. Minutas firmadas de cada revisión y un informe periódico a la Asamblea; la Asamblea examina el informe anual de actividades del comité (art. 33, fracc. VIII).

Si hay inconsistencias que no se aclaran, la Asamblea puede mandatar una auditoría con personal profesional autorizado (art. 33, fracc. XIX) y puede instruir al comité para proceder ante la Procuraduría (art. 33, fracc. X). Para saber qué hace esa autoridad, consulta qué es la PROSOC y qué trámites hay.

Señales de que el comité no está funcionando

• Nadie sabe quiénes lo integran o no hay acta de su nombramiento.
• Los estados de cuenta salen sin su visto bueno o sin revisión real.
• No hay minutas ni reportes a la Asamblea.
• El administrador no entrega documentos cuando se los piden.
• El comité hace las funciones del administrador y nadie vigila a nadie.
• Los mismos integrantes llevan años sin cambio, a pesar del límite de reelección del art. 48.

Checklist del comité

• ¿Está registrado en el acta de asamblea quién integra el comité y desde cuándo?
• ¿Nos reunimos cada mes y dejamos minuta firmada?
• ¿Revisamos el estado de cuenta contra el banco antes de dar el visto bueno?
• ¿Comparamos los gastos contra el presupuesto aprobado?
• ¿Revisamos el avance de la cobranza y los fondos?
• ¿Informamos a la Asamblea nuestras observaciones, por escrito?
• ¿Tenemos listo el informe anual de actividades?

Cómo te podemos ayudar

En SOI Hogar administramos condominios en la CDMX desde 2021 y sabemos que un comité informado vuelve más transparente a la administración. Si tu comité quiere ordenar su revisión mensual, armar un formato de reporte o resolver dudas, escríbenos. Sin presión ni compromiso.

Fuentes

• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, texto vigente con última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la CDMX el 4 de agosto de 2023 (arts. 26, 32, 33, 41, 43, 47, 48 y 49). Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX: https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/leyes/LEY_DE_PROPIEDAD_EN_CONDOMINIO_DE_INMUEBLES_PARA_EL_DF_4.pdf

Fecha de revisión: 10 de noviembre de 2026.

Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.